当办证遇上抵押查封 刘海君律师 2012-03-06

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一、案情回放 

广州市海珠区某楼盘43户业主分别于2005年期间向开发商(以下简称“A公司”)购买本小区停车位,双方签订商品房买卖合同或认购书,约定业主采取一次性或按揭分期向开发商支付购车位款,合同签订后车位即交付使用,但由于商品房买卖合同一直未在广州市房管局办理交易鉴证登记,车位大确权仍在A公司名下,分期付款的业主也一直未办理银行按揭手续,仅支付了部分款项。 

后开发商于2006年为关联公司向银行借款提供担保,并将上述已售车位抵押给银行并办理了抵押登记,业主仍不知情。直至A公司经某法院判决尚欠B公司货款,B公司于2007年申请法院强制执行并查封了仍登记在A公司名下的全部车位(包括上述43户业主所购车位)。43户业主遂委托我所诉讼维权。 

二、维权之路漫长兮 

维权面临的第一个问题就是法院是否受理。根据司法实践做法,如标的被法院查封,必须先解封,再起诉办证,否则法院不予受理。 

本案复杂之处还在于涉及两个不同法院,由于车位是申请强制执行所在地法院查封,申请解封也在申请强制执行所在地法院,我所代理后立即向该法院提出执行异议,该法院经过执行听证,在一年多后才以商品房买卖合同有效为由解除查封。 

与此同时,43户业主起诉A公司要求确认商品房买卖合同有效的系列案件,不动产所在地法院则在两个月内审结,作出43份判决,全部支持43户业主的请求。 

最后,本案还涉及银行作为第三人,增加了法院调查及律师协调的工作量。在车位解封之后,办证纠纷才在不动产所在地法院审理,由于车位涉及抵押,故将银行追加为第三人,但银行缺席整个庭审,在诉讼过程中我所代理业主与A公司不断协调,最终双方当事人在法院达成调解,业主撤回对第三人的诉讼,法院于2009年才出具调解书,内容为A公司在30天内协助业主办妥涉讼车位的房地产权证手续。调解后,A公司先主动协调银行办妥涂销涉讼车位的抵押手续,之后协助43户业主办妥涉讼车位的房地产权证。 

至此,本案通过调解,得到了圆满的解决,实现了业主的委托目的,帮业主维护了权利。 

三、办证与查封的相关法律要点 

(一)解除查封的依据是否充分? 

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。 

因此,对业主而言,法院解封需具备两个条件,一是已经支付全部价款、二是实际占有。本案上述43户业主均符合第二个条件即实际占有使用车位,至于第一个条件,有大部分业主符合,剩余9户业主仅支付大约一半的车位款,考虑到实际情况,在执行听证上我们代表这9户业主提出他们是完全履行合同中约定的权利义务,而未办按揭是A公司违约导致的,且9户业主表示愿意支付剩余车位款,及将剩余车位款项交给法院代管。当然,法院最后没有要求代管,而仅以商品房买卖合同有效为由解除查封, 

(二)商品房买卖合同未经鉴证是否有效?  

这是个容易导致混淆的问题,关于确认商品房买卖合同合同有效,由于本案合同是双方当事人真实意思表示,买卖双方在签订后实际履行了该合同,业主履行了合同约定的付款义务,合同所涉车位也交付业主使用,即使商品房买卖合同未经鉴证仍然有效,鉴证并非合同生效的必要条件。 

(三)解封及确认合同有效能否同步进行? 

本案通过解封与确认合同有效同步进行的方式,大大节省了诉讼时间成本,达到令客户满意的效果。 

根据司法实践做法,办证等确权案件需解封后才能主张,故业主无法在不动产所在地法院提起要求A公司为业主办理房地产权证的请求。 

  考虑到业主急于确权,为推动案件进展,我们采取了一种特殊的做法,将办证纠纷分拆为两个诉讼,先向法院诉请要求确认商品房买卖合同合同有效,等解封后再向法院诉请要求办证。由于本身是43个案件,分拆后就变成了86个案件,工作量大大增加,且确认合同有效不能解决实质上的办证难题,仅为了推动法院解封进程。事实证明,同步进行很有必要,当初负责查封的法院在不动产所在地法院判决合同有效后很快裁定解封。 

(四)在银行不同意解除抵押的情况下,法院能否支持业主办证请求? 

该问题要具体分析。首先,看银行的抵押权如何实现,其是否同意解除抵押也有赖于此。 

法院一旦判决商品房买卖合同有效,则无论是B公司申请执行还是抵押权人银行向法院申请执行,要求查封拍卖业主车位,法院均会以商品房买卖合同有效为由解除查封,也就是说,银行的抵押权也无法通过法院强制执行拍卖车位实现。 

但银行作为抵押权人,在债务清偿前银行有权利不同意解除抵押,因此,笔者认为,应当区分两种情形,一种是抵押在买卖之前,一种是抵押在买卖之后。 

第一种情形,根据《物权法》第一百九十一条“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,如A公司将车位转让给业主得到了抵押权人的同意,则业主只要能证明履行了合同约定的付款义务,则法院能够支持业主办证请求,反之,如A公司未经抵押权人同意将车位转让给业主,除非业主愿意代A公司向银行清偿债务,才能消灭银行的抵押权,达到办证的目的。而抵押担保的债务并非业主清偿能力所及。因此,在银行不同意解除抵押的情况下,法院无法判决支持业主的办证请求。 

   第二种情形,法院能否支持业主办证请求,目前尚存争议。但笔者认为业主办证请求有一定的依据,理由是业主与A公司之间签订的商品房买卖合同于2005年生效并交付使用,使用权已发生转移,银行作为抵押权人,有义务对抵押物的现状进行必要的审核,因此,银行在2006年同意A公司抵押存在明显过错,而且《物权法》第一百八十四条“下列财产不得抵押:(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产”。实际操作上,如希望通过法院判决支持业主办证请求,还应就抵押事宜先起诉银行,解决抵押问题后法院才能作出相应判决。因此,调解对于本案,无疑是最佳选择。 

四、购房启示 

本案是典型的商品房买卖合同纠纷,却历时近两年,每个业主提起两宗诉讼、一宗执行异议,涉及解封和办证两个法律关系,涉及两个法院,可谓复杂繁琐。究其根源,一方面是开发商的违规操作,另一方面是业主缺乏基本的法律意识。开发商在市场经济中的逐利本性导致“一房两卖”、“先卖后抵”、“先抵后卖”等现象屡禁不止。 

因此,作为业主,在选择购房(车位)时必须理性,可以委托律师进行简单必要的尽职调查,调查内容包括三方面,一是了解开发商资信资质、履约能力;二是查询开发商是否取得商品房预售许可证、土地使用权证书、建设用地及工程规划许可证等;三是向房管部门查询拟购房产的是否未售状况、有无抵押查封等情形。 

除此之外,买家应当重视商品房买卖合同登记和鉴证,因为商品房买卖合同登记和鉴证是购房过程中最重要的环节,在签订商品房买卖合同后,应及时督促开发商办理登记备案手续,因为只有商品房买卖合同登记、鉴证后才发生房屋权属的转移,才可对抗第三人。
 

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